임대차 계약시 넣으면 유용한 특약문구 알아보기

안녕하세요, 오늘은 임대차 계약 시 계약서에 명시해 두면 좋을 특약문구에 대해 알아보겠습니다. 

 

특약은 '특별한 약정'의 줄임말로 매매계약이나 임대차 계약 시 주된 계약 조건에서 다루지 않았던 

세부적인 내요을 보완하기 위해 추가로 기재하는 것을 말합니다. 

부동산 거래 시 표준 계약서를 통해 계약을 하더라도

매도인과 매수인간의 합의를 충족시킬 수 없는 경우가 있습니다. 

당사자는 서로 반대의 입장에서 거래를 하는 것이고 

부동산은 한두 푼 하는 것이 아니라 인생에서 가장 큰 쇼핑이라고 불릴 만큼

금액이 크기 때문에 사소한 문제부터 모두 분쟁의 가능성이 있습니다. 

그러므로 우리는 특약사항을 통해 당사자간 합의점을 찾습니다. 

즉, 특약사항은 당사자간 서로 합의된 사항으로 

법적인 효력이 있기 때문에 매우 중요합니다. 

따라서 특약사항은 모두 이해하기 쉽게 가능한 쉬운 문장으로 작성하며 

오해가 생기지 않도록 작성해야 합니다.  

 

대출/계약 관련

· 임대인 및 임대건물에 의해 전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약금의 배액을 배상하고
이 계약은 무효로 한다. 
· 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 협조한다. 임차인의 전세자금 대출은 임차인의 책임 하에 진행하고 특정 시점(00년 00월)까지 전세자금대출이 불가능한 것으로 확정될 경우 본 계약을 무효로 하고 수령한 금액은 조건 없이 즉시 반환한다.

입주 전 하자보수 및 수리

 

임대차 계약이 끝나는 시점에 도배, 장판, 보일러, 싱크대 등 원상복구 범위를 놓고

임대인과 임차인간 분쟁이 종종 발생합니다. 임차인의 고의나 과실이 아닌

사용하다 생긴 손모¹등은 원상회복 의무가 없습니다.

또한, 임차인은 입주하기 전 상태를 꼼꼼히 확인 후 사진촬영 등의 방법으로 증거를 남겨야 합니다.

집주인들 중 간혹 노후로 인한 고장을 임차인에게 수리하도록 강요하는 경우가 있으니

입주 전 하자를 발견했다면 그 부분을 다음과 같이 명시해야 합니다.

₁ 손모 :  써서 닳아 없어짐. 즉, 시간이 지나면서 자연스럽게 변색된 벽지 등을 말합니다. 

· 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장에는 임대인이 수리한다.
· 난방, 상하수도, 전기시설, 도어록, 인터폰 등 주요 설비는 임대인에게 유지· 수선의무가 있고
전구 등 간단한 소모품은 임차인이 부담한다.

참고로 임대인의 수선의무는 강행규정이 아닌 임의규정² 이므로 계약서 특약사항에

원상복구에 대한 사항을 자세히 명시하는 것이 좋습니다. 

집주인과의 분쟁이 지속된다면 전월세지원센터나 주택임대차 분쟁조정위원회에 문의하시길 바랍니다. 

₂ 임의규정 : 당사자의 의사에 따라 적용하지 아니할 수도 있는 규정

보증금 반환

새 임차인이 들어오지 않을 경우 집주인이 전세보증금을 바로 돌려주지 않는 경우가 있으니

이를 방지하기 위해 다음의 특약문구를 명시해야 합니다. 

예시) 임대차 계약 기간 만료 시 새 임대차 여부와 상관없이 임대 보증금을 즉시 반환한다.

저당권

집주인이 계약서를 작성하고 나서 해당 집으로 대출을 받을 수 있으므로 다음의 특약문구를 명시하는 것이 좋습니다.

· 임대인은 현 등기부상의 권리관계를 잔금 시까지 유지한다.
· 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 저당권 등 권리설정을 하지 않는다.
· 임대인은 계약 시 등기부상의 권리관계 상태를 잔금 지불까지 유지하기로 하며, 이를 위반 시 계약은 무효화하며 이에 따른 손해배상액은 임대인과 임차인의 합의에 따른다.

 

 

지금까지 임대차 계약 시 임차인의 권리를 보호하는

특약사항에 대해 알아보았습니다. 

특약은 당사자끼리 자유롭게 정할 수 있는 권리이기 때문에

상세하고 꼼꼼하게 쓰는 것이 좋습니다.

특히 임대차계약의 경우 주택임대차 보호법에 위반되어

임차인에게 불리한 조항은 효력이 없으니 참고하시기 바랍니다. 

 

어떠한 경우든 임대차 계약서를 작성할 때는 꼼꼼하게 살피고 

따져봐야 추후 손해를 보지 않음을 다시 상기시켜 드리며 

이번 포스팅은 마무리하겠습니다.