* 필요경비란? 부동산 중개수수료, 취득세, 법무사 수수료, 세무대리인에게 신고를 대행하고 맡긴 수수료 등
단, 모든 경비에 대해 인정해주는 것이 아니라 세법상에 열거되어 있는 항목에 대해서만 공제 가능
ⓑ 장기보유 특별공제 산출
: 양도차익 x 공제율
■ 장기보유 특별공제란? : 토지와 건물 등에 대해 3년이상 보유 시 일정비율을 공제해 주는 제도
장기보유 특별공제는 부동산의 장기보유를 장려하고 투기목적이 아니라면 오래 보유할수록 세금을 많이 부과하지 않는 제도입니다.
■ 공제율 ⑴ 1가구 1주택, 3년이상 보유한 경우 (고가주택) : 주택가격이 12억 원을 초과(고가주택)하는 1가구 1주택자의 경우 양도 시, 보유기간과 거주기간 공제율을 나누어서 계산합니다.
유의할점은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 경우에만 1가구 1주택 공제율을 적용 받을 수 있습니다
공제율은 1년에 4%씩 10년을 한도로 각각 최대 40%까지 공제를 해줍니다.
즉, 부동산을 10년이상 보유하게 되면 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 장기보유 특별 공제율 (1가구 1주택) 1가구 1주택임에도 불구하고 대부분의 수도권 주택은 12억원을 초과하는 고가의 주택들이 많으므로 장기보유 특별공제율을 활용하시면 세금절세 효과를 보실 수 있습니다.
⑵ 1가구 1주택 외 : 다주택 또는 토지, 건물 등 양도 시 공제율은 아래 표와 같습니다. 1년 2%씩 공제되며 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제가 가능합니다. 장기보유 특별공제율 (1가구 1주택 외)
ⓒ 과세표준 산출 : 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제
■ 양도소득 기본공제 : 양도소득 기본공제의 경우 1인당 250만원의 양도소득 기본공제를 적용합니다. 따라서 단독명의가 아니라 부부 공동 명의의 경우에 총 500만 원을 차감할 수 있습니다.
위와같은 방법은 과세표준을 산출하셨다면
양도세득세율을 확인하셔서 곱해주시면
결정세액이 나옵니다.
② 양도소득세율 확인
■ 기본세율 (23년 이후)
과세표준
세율(%)
누진공제
1,400만 원 이하
6
-
5,000만 원 이하
15
126만 원
8,800만 원 이하
24
576만 원
1.5억 원 이하
35
1,544만 원
3억 원 이하
38
1,994만 원
5억 원 이하
40
2,594만 원
10억 원 이하
42
3,594만 원
10억 원 초과
45
6,594만 원
위에서 산출된 과세표준 금액에 따라서 세금내는 비율이 정해집니다.
예를 들어 과세표준 금액이 7,000만 원이라면 = (7,000*0.24) - 576 = 1,104 1,104만원의 양도세가 나오는 것을 확인할 수 있습니다.
참고로 일반적인 토지와 건물은 40~50%에 단일 세율이 적용되고 주택이나 조합원 입주권, 분양권의 경우에는 60~70% 단일 세율이 적용됩니다.
또한 토지의 종류에 따라서 비사업용 토지의 경우에는 기본 세율의 10%를 가산하는 중과세를 적용하는 등 상황과 조건에 따라 상이하기 때문에 꼼꼼히 잘 확인하셔야 합니다.
