주택연금이란? 쉽게 이해하기 (담보설정 및 연금지급방식 등)

 

지난 포스팅에 이어 주택연금

2번째 포스팅입니다. 

 

오늘은 주택을 담보로 설정하는 방법인

저당권 방식과 신탁방식의 특징과 차이점

그리고 매월 연금을 지급받는 방식과 유형에 

대해 쉽게 설명드리겠습니다. 

담보설정 비교 (저당권 VS 신탁)

 

주택연금은 소유자가 보유한

주택을 담보로 하기 때문에 

담보제공 방식을 선택하셔야 합니다. 

 

담보제공 방식은 저당권방식과

신탁방식으로 나뉩니다.  

 

저당권 방식은 가입자가 주택에

근저당권을 설정하면 

주택금융공사는 금융기관에

보증서를 발급하고 금융기관은

공사의 보증을 바탕으로 가입자에게

연금대출을 지급하는 방식입니다. 

신탁방식은 가입자가 주택금융공사에

주택 소유권을 신탁하면

공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 

금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 

가입자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다. 

주택연금을 받는 동안 등기상 소유자가

공사로 변경되지만 언제든지 연금대출을 상환하고

소유권을 회복하실 수 있습니다.  

담보제공 방식비교

 

두 방식에는 크게 세 가지의 차이점 있습니다. 

 

첫 번째는 배우자의 연금승계 방식입니다.  

가입자 사망 시, 배우자의 주택연금 승계방법에서 

차이점이 있습니다. 

 

저당권방식은 배우자가 주택연금을 이어받기 위해서

담보주택 전부를 상속받아야 하므로

자녀가 반대하면 연금을 이어받으실 수 없습니다. 

 

신탁방식은 자녀의 동의가 없더라도 

신탁계약에 따라 배우자가 주택연금을

계속 이어받으실 수 있습니다. 

담보제공 방식비교(배우자의 연금승계)

 

두 번째 차이점은 담보주택의

임대차 가능여부입니다.

 

저당권방식은 보증금이 없는 경우

담보주택의 남는 공간에 한하여 

임대가 가능합니다. 

반면에 신탁방식은 보증금이 있는 경우에도 

임대가 가능합니다. 

담보제공 방식비교(임대차 가능여부)

 

세 번째 차이점은 연금 수령 종료 후

남은 금액 처리방식입니다.

부부가 모두 사망하여 연금수령이 종료될 시

주택을 처분한 금액에서 그동안 받은 

연금을 상환하고 남은 금액을

저당권방식은 상속인에게  상속되고 

신탁방식은 가입자가 지정한

귀속권리자에게 지급됩니다.  

담보제공 방식비교(연금수령 종료 후)

 

 

 

저당권 설정 등 제한

 

주택연금을 가입하기 위해서는

근저당권 또는 신탁등기의 방법으로

주택금융공사에 담보를 제공해야 합니다. 

 

평생 연금을 지급받기 위해서는 

주택연금을 받는 중에 해당 담보주택을

다른 곳에 담보로 제공하는 등 

계약을 위반하는 행위를 할 수 없습니다. 

따라서 저당권 방식의 경우에는

한국주택금융공사법 제43조의 2 ①에 따라 

담보주택의 부동산 등기에 추가적인

정보를 기록하는 부기등기를 해야 합니다. 

■부기등기 내용
이 주택은 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사의 
동의를 받지 아니하고는 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류,
가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 어떤 행위도 할 수 없음

 

주택연금 지급방식(종신/확정기간/혼합/우대형/대출상환방식)

 

주택연금 신청 시, 담보 제공방식 중

하나의 방식을 택한 후 연금 지급기간,

지급유형, 우대형 등 신청인의 상황을 

고려하여 지급방식을 결정하시면 됩니다.

 

주택연금 지급방식은 연금수령 기간에 따라

종신방식과 확정기간 방식으로 나뉩니다. 

 

종신방식은 담보주택에 평생 거주하며

평생연금을 받을 수 있는 방식이며 

확정기간 방식은 담보주택에 평생 거주하지만

연금은 미리 정한 기간 동안 받을 수 있는 방식입니다. 

연금지급방식 비교

 

혼합방식은 매월 연금을 받는 방식과 

목돈을 쓰기 위해 인출한도를 설정하는 방식입니다.

인출한도란, 주택연금을 받는 중 

목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 

사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금의 일부를

미리 떼어 설정해 둔 금액을 말합니다. 

인출한도는 가입 후에도 설정할 수 있으며 

주택구입, 임차자금, 도박, 투기 등의 

목적으로는 인출이 불가능합니다. 

주택연금 지급방식(혼합방식)

 

우대형 방식은 종신방식 보다

최대 약 21% 많은 월 지급금을

지급받는 방식입니다. 

가입조건은 기초연금 수급권자이며

부부기준 2억 미만 1 주택 소유자라면

누구나 이용하실 수 있습니다. 

대출상환방식은 담보주택에 

대출받은 금액이 있는 경우

대출을 상환하는 용도로 

인출한도 설정이 가능한 

지급방식입니다. 

 

■ 주택연금 가입자 대상 지급방식 선택비율

지급방식별 선택비율 (출처 : 한국주택금융공사)

 

주택연금 지급유형(정액형/초기증액형/정기증가형)

 

주택연금은 다양한 월지급금 유형이 있습니다.

 

정액형은 매월 동일한 금액을 받는

유형으로 금액변동이 없어 안정적인

노후 자금운용이 가능합니다.

 

초기증액형은 가입 초기에 설정한

기간동안 정액형보다 많이 수령하지만

설정 기간 이후에는 정액형보다

적게 수령하는 방식입니다. 

 

정기증가형은 최초 월지급은 적지만

3년마다 월지급금이 증가하는 유형입니다.

노후 후반에 많은 자금이 필요로 하는 경우

선택하실 수 있습니다.    

주택연금 지급유형

 

■ 주택연금 가입자 대상 지급유형 선택비율

지급유형별 선택비율 (출처 : 한국주택금융공사)

 

 

단, 종신방식의 경우 위의 지급유형을

모두 선택할 수 있는 반면 

확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식은

정액형으로만 이용할 수 있습니다. 

연금 지급방식과 지급유형

 

연금지급방식과 지급유형

 

이상으로 주택연금의 담보설정 방식과

담보설정의 제한, 연금의 지급방식과 

지급유형에 대해 알아보았습니다. 

 

담보를 제공하는 방식에서부터 

일련의 과정들이 선택의 연속입니다. 

복잡하고 어려워 보이지만 

꼼꼼히 잘 읽어보셔서 

본인들의 상황에 맞는 주택연금 방식을

잘 선택하시길 바랍니다.