등기부등본 조회 및 보는법 (표제부, 갑구, 을구)

안녕하세요,  임대차 계약 시

꼭 확인해야 하는 필수서류 중

'등기부등본'을 확인해야 한다고 

말씀드렸습니다. 

 

오늘은 안전한 부동산 거래를 위해

반드시 확인해야하는 '등기부등본'의

개념과 꼭 확인해야 하는 항목들에

대해 말씀드리겠습니다.

 

 

등기부등본이란?

 

등기부등본은 건물의 이력서와 유사합니다.

건물을 언제 지었는지, 소유자가 누구인지

또한 소유자가 언제 바뀌었는지,

건물을 담보로 돈을 빌렸는지 등

건물을 지었을때부터 현재까지의 

이력들이 모두 기재되어 있습니다.  

 

등기부등본의 종류와 구성

 

등기부등본의 종류는 

토지, 건물, 집합건물이 있습니다.

계약하고자 하는 부동산의 유형에 따라

확인하는 등기부등본의 종류가 다릅니다.

 

만약 단독주택¹을 계약한다면

토지, 건물 등기부등본을 확인해야 합니다. 

1. 건물전체를 1명의 집주인이 단독으로 소유
(종류) 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등

 

만약 공동주택²을 계약한다면

집합건물 등기부등본만 확인하면 됩니다.

 2. 각 호수별로 각각의 소유자가 존재
(종류) 아파트,오피스텔, 다세대주택, 기숙사 등  

 

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로

구성되어 있습니다. 

- 표제부는 집주소에 대한 정보를

- 갑구는 소유자에 대한 정보를

- 을구는 근저당권 등 소유권 이외 정보를

기재하고 있습니다. 

등기부등본 예시

 

확인사항_① 열람일시

 

등기부등본을 발급하면

하단에 열람한 날짜와 시간이

기재되어 있습니다. 

계약시점 또는 확인하는 날짜에

발급한 등기부등본인지

확인하셔야 합니다

열람일시 확인 예시

 

확인사항_② 표제부 (소재지번)

 

표제부의 주소와 계약서의 주소가

일치하는지 확인해야 합니다.

 

계약하려는집이 단독주택이면

소재지번이 일치하는지만 확인하고

공동주택(아파트, 오피스텔 등)이면

소재지번과 동·호수까지 일치하는지

확인해야 합니다.

표제부 확인사항 예시 (출처 : 대법원 인터넷 등기소)

 

확인사항_③ 갑구(소유자 및 등기목적)

 

갑구에는 집의 소유권에 대한

정보를 담고있습니다.

 

갑구에 표시된 소유자 인적사항과 

계약서상 임대인의 인적사항이

일치하는지 그리고 계약서를 작성할때

나온 사람이 등기부등본상 소유자가

맞는지를 확인해야 합니다.

그리고 갑구에서 주의해야 할 사항은

등기목적에 아래와 같은 단어가 보이면

주의하셔야 합니다.

압류 / 가압류 / 가처분 / 경매개시결정 / 예고등기 등

 

소유권과 관련해서 복잡한 문제를

겪고 있는 상태이기 때문에

특히나 주의하셔야 합니다.  

갑구 확인사항 (출처 : 대법원 인터넷 등기소)

 

확인사항_④ 을구(근저당권)

 

을구에는 소유권 이외의 권리인

저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 

정보를 담고있습니다. 

 

이중 흔히 보게되는건 근저당권입니다. 

근저당권은 집을 담보로 대출을 받았음을

기재한 것 입니다. 

채권최고금액은 채무자(집주인)가

실제로 부담한 채무가 아니고

앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며

실제 채무액은 최고액의 80% 정도가 관행입니다.

과도하게 많은 근저당권으로 인해

집주인이 채무를 갚지 못하면

보증금을 돌려받지 못하거나

경매로 넘어갈 위험이 있으므로

저당권이 있다면 내 보증금이 안전한지

꼼꼼히 따져보셔야 합니다.  

 

또한 을구에 임차권등기명령이라는

단어가 보인다면 주의하셔야 합니다.

임차권등기명령은 임대차 종료 후 

보증금을 반환 받지 못한 임차인에게

임차권 등기를 할 수 있도록 한 제도입니다.

 

즉, 이전 세입자가 계약기간이 종료되었음에도

보증금을 돌려받지 못한 상태라는 뜻으로 

임차권 등기명령이 보인다면

계약 시 주의하셔야 합니다.  

을구 확인사항 (출처 : 대법원 인터넷등기소)

 

 

안전한 부동산 거래를 위해서는

꼭 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 

 

부동산 계약을 한다면  계약하는날

기준으로 확인하고 잔금을 치르거나

이사 후에도 등기 내용이 변동된건 없는지

수시로 확인하셔야 부동산 피해를 

예방할 수 있습니다.

 

 

이상으로 등기부등본의 개념과

구성이 어떻게 되어있으며

항목별 확인해야 내용들에 대해

알아보았습니다. 

 

다음에도 유익한 정보를 가지고

오겠습니다. 감사합니다.